Dědické řízení může být náročný proces, který vyžaduje značné množství trpělivosti, preciznosti a právních znalostí. Tato složitost je často ještě zesilována emocionální vypjatostí, která pramení z úmrtí někoho blízkého a může se navíc prohlubovat rodinnými křivdami a spory. Dvojnásob to platí, když několik dědiců zdědí jednu nemovitost.
Příkladem může být následující situace:
Pro ilustraci si představte tři sourozence – Jana, Petra a Martu. Když jejich otec zemřel, zanechal jim jeden dům. Nejstarší Jan si přál dům prodat, aby si mohl splnit svůj sen o vlastním podnikání. Petr ale chtěl dům pronajímat a získat tak stabilní příjem. Marta, na druhou stranu, chtěla v domě bydlet, neboť se jednalo o dům, v němž vyrůstala.
Jak se tedy vypořádat s takovou situací? A jakým způsobem probíhá dědické řízení?
Prvním krokem je kontaktovat notáře, který zahájí dědické řízení a vytvoří soupis majetku zemřelého. Pokud do dědictví patří nemovitost, je potřeba zajistit odhad její ceny. Tento odhad nemusí být nutně zpracován soudním znalcem, jak bylo běžné v minulosti. Od roku 2014 stačí odhad obvyklé ceny nemovitosti od kvalifikovaného makléře, tedy mnou.
Makléři mají široké znalosti o aktuální situaci na trhu nemovitostí a mohou tak přesněji určit celkovou hodnotu majetku. Přestože může být lákavé volit strategii co nejnižšího odhadu ceny nemovitosti kvůli nižší odměně pro notáře, je důležité vzít v úvahu, že pokud se rozhodnete nemovitost následně prodat, mohou být daně z příjmu vyšší, než byla odměna pro notáře. Proto je nejlepší chtít odhad na optimální cenové hladině.
Navzdory všem komplikacím a záludnostem, které může dědické řízení přinést, je důležité si uvědomit, že existují odborníci, kteří jsou připraveni vám s tímto procesem pomoci. Ať už jste v situaci Jana, Petra nebo Marty, nezoufejte. I když může být cesta k řešení dlouhá a místy obtížná, na konci tunelu svítí světlo.
Prvním krokem v dědickém řízení je zjištění, kdo všichni jsou dědicové a jaké mají podíly na dědictví. V našem příkladu jsou to tři sourozenci – Jan, Petr a Marta, kteří by měli zdědit dům v rovných dílech, pokud v závěti nebylo stanoveno jinak.
Při následném řešení situace se naskýtá několik možností:
1. Dům se prodá: Pokud se všichni sourozenci shodnou, že dům se prodá, pak se z něj získané peníze rovným dílem rozdělí mezi ně. To by vyhovovalo Janovi, který touží po založení vlastního podnikání.
2. Dům se pronajme: Pokud by se sourozenci dohodli na pronájmu, mohl by z něj Petr získávat stabilní příjmy. V takovém případě by ale museli vyřešit, jakým způsobem se budou podílet na nákladech spojených s údržbou domu a jak se budou dělit o příjmy z pronájmu.
3. Dům se ponechá pro bydlení: Pokud by v domě chtěla bydlet Marta, mohla by odkoupit podíly svých sourozenců. Musel by však být proveden oficiální odhad hodnoty nemovitosti a Marta by musela sourozencům vyplatit jejich podíly.
4. Prodej podílu třetí straně: Jeden nebo více dědiců může svůj podíl prodat třetí straně. Tato možnost však v praxi bývá komplikovaná a často nereflektuje tržní cenu, neboť kupující získává jen podíl na nemovitosti a musí se podělit o práva a povinnosti spojené s vlastnictvím s ostatními spoluvlastníky.
V každém případě je nejlepší, pokud se dědicové dokážou mezi sebou domluvit. Pokud to není možné, může se situaci řešit soudně, což však může být časově i finančně náročné. Každý dědic by měl také zvážit konzultaci s právníkem, který je obeznámen s oblastí dědického práva, aby se ujistil, že rozumí všem právním důsledkům svých rozhodnutí
Daně a daňové osvobození
Pokud plánujete prodat dědičnou nemovitost, je důležité si uvědomit, že budete muset zaplatit daň z příjmu. Vaše daňová povinnost však závisí na tom, kdy se rozhodnete nemovitost prodat. Pokud s prodejem počkáte alespoň 10 let od data nabytí nemovitosti, nebudete muset platit daň z příjmu získaného z prodeje. Časový test 10 let se v případě nabytí nemovitosti děděním týká nemovitostí, které byly nabyty 1.1.2021 a později. V případě, že se jedná o nemovitost nabytou před tímto rozhodným obdobím, činí časový test 5 let.
Existuje však specifická situace, kdy může být doba držení nemovitosti dědice a zůstavitele sčítána. Tato situace platí, pokud zůstavitel, který vlastnil nemovitost před dědicem, byl v přímém příbuzenském vztahu s dědicem (například jde o manžela, manželku, děti, vnoučata, rodiče nebo prarodiče).
Pro lepší představu uvedu příklad:
Dědici prodávají nemovitost, kterou jejich otec vlastnil po dobu 15 let, hned po ukončení dědického řízení. V tomto případě je splněn tzv. časový test pro osvobození příjmů od daně, neboť doba vlastnictví nemovitosti otcem (přímá linie) a dědicem dohromady přesahuje 10 let.
(Z daného příkladu lze usoudit, že nemovitost měl v osobním vlastnictvím otec před rozhodným datem, a tak časový test bude činit 5 let.)
Daň z příjmů fyzických osob, která se vztahuje k prodeji zděděné nemovitosti, je stanovena na 15 %. Základem pro výpočet daně je rozdíl mezi prodejní cenou nemovitosti a cenou stanovenou ve znaleckém posudku.
Vysvětlivka: Zůstavitel je osoba, která se rozhodla rozdělit svůj majetek po smrti prostřednictvím závěti. To znamená, že zůstavitel je osoba, která píše závěť.
Řešení:
Pokud potřebujete odbornou pomoc při prodeji nemovitosti, dědickém řízení nebo hledáte investory pro vykoupení podílů nemovitostí, neváhejte se na mě obrátit.
S prodejem nemovitostí mám mnoholeté zkušenosti, spolupracuji s vynikajícími advokáty a mám kolem sebe silnou sít‘ investorů.
Rovněž zajistím odhad nemovitosti pro dědické řízení.
Snažím se vždy najít řešení, které bude pro všechny strany co nejvýhodnější a nejméně náročné.