Koupě nemovitosti je vždy významným krokem, který vyžaduje pečlivé zvážení nejen finančních, ale také právních aspektů. Situace se stává ještě složitější, pokud je kupující v manželství, a tedy podléhá režimu společného jmění manželů (SJM). V tomto článku se zaměříme na to, jak je možné koupit nemovitost do výlučného vlastnictví jednoho z manželů v souladu s českým právem, a na co je třeba si dát pozor.
Co je společné jmění manželů?
Podle českého občanského zákoníku (zákon č. 89/2012 Sb.) vzniká společné jmění manželů automaticky uzavřením manželství. Do SJM spadá většina majetku a závazků nabytých během trvání manželství. Existují však výjimky, kdy určitý majetek může být považován za výlučné vlastnictví jednoho z manželů.
Mezi tyto výjimky patří například:
– Majetek nabytý dědictvím nebo darem.
– Majetek, který slouží osobní potřebě jednoho z manželů (např. oblečení, osobní šperky).
– Majetek nabytý před uzavřením manželství.
– Majetek, který byl výlučně financován z prostředků, které již byly ve výlučném vlastnictví jednoho z manželů.
Pokud však chce jeden z manželů koupit nemovitost během trvání manželství a zajistit, aby byla výlučně jeho, je nutné splnit určité právní podmínky.
Jak koupit nemovitost do výlučného vlastnictví?
Existuje několik právních způsobů, jak může jeden z manželů nabýt nemovitost do svého výlučného vlastnictví, i když je v manželství:
- Dohoda o zúžení nebo zrušení společného jmění manželů
Jedním z nejjasnějších způsobů, jak zajistit, že nemovitost nebude součástí SJM, je uzavření dohody o zúžení nebo zrušení společného jmění manželů. Tato dohoda musí být sepsána formou notářského zápisu a oba manželé s ní musí souhlasit.
V této dohodě mohou manželé specifikovat, že majetek nabytý jedním z nich (např. konkrétní nemovitost) nebude součástí společného jmění, ale bude výlučným vlastnictvím jednoho z nich. Tento krok je často doporučován, pokud má jeden z manželů v úmyslu financovat nákup nemovitosti výhradně ze svých prostředků. - Financování z výlučných prostředků
Pokud je nemovitost financována výhradně z prostředků, které byly již před manželstvím ve výlučném vlastnictví jednoho z manželů (např. úspory, dědictví nebo dar), je možné, aby byla nemovitost zapsána do katastru nemovitostí jako výlučné vlastnictví tohoto manžela. V takovém případě je však nezbytné mít důkazy, že prostředky použité na nákup nemovitosti skutečně pocházejí z výlučného vlastnictví. To může zahrnovat například bankovní výpisy, dědické rozhodnutí nebo darovací smlouvu. - Smlouva o darování mezi manžely
Dalším způsobem, jak může být nemovitost převedena do výlučného vlastnictví jednoho z manželů, je darovací smlouva mezi manžely. Tato smlouva musí být písemná a v případě nemovitosti také zapsaná do katastru nemovitostí. Tento postup je však využíván spíše v případech, kdy již nemovitost byla součástí SJM a následně má být převedena do výlučného vlastnictví. - Specifikace ve smlouvě o koupi nemovitosti
Při koupi nemovitosti je možné přímo ve smlouvě o koupi specifikovat, že nemovitost bude nabyta do výlučného vlastnictví jednoho z manželů. Tato specifikace však musí být v souladu s ostatními právními podmínkami, zejména s původem financování (viz výše).
Rizika a doporučení
Přestože existují právní způsoby, jak koupit nemovitost do výlučného vlastnictví v manželství, je důležité mít na paměti několik rizik a praktických aspektů:
- Důkazní břemeno: Pokud dojde k rozvodu nebo jinému sporu, bude na manželovi, který tvrdí, že nemovitost je jeho výlučným vlastnictvím, aby toto tvrzení prokázal. To může být obtížné, pokud nejsou k dispozici dostatečné důkazy o původu financování nebo pokud nebyla uzavřena dohoda o zúžení SJM.
- Souhlas druhého manžela: I když má jeden z manželů v úmyslu koupit nemovitost do výlučného vlastnictví, je často nutný souhlas druhého manžela, zejména pokud je nemovitost financována z prostředků, které by mohly spadat do SJM. Níže jsou uvedeny kroky, které je třeba podniknout:
1. Písemný souhlas druhého manžela:
Souhlas druhého manžela musí být udělen písemně, aby byl právně platný. Tento dokument by měl obsahovat jasné prohlášení, že druhý manžel souhlasí s tím, že nemovitost bude koupena do výlučného vlastnictví druhého z manželů. Mělo by být také uvedeno, že si je druhý manžel vědom všech okolností nákupu, včetně způsobu financování.
2. Úřední ověření podpisu:
Aby měl souhlas právní váhu, je nutné, aby podpis druhého manžela na písemném souhlasu byl úředně ověřen. Toto ověření může být provedeno na obecním úřadě, u notáře nebo na CzechPOINTu. Úřední ověření podpisu zajišťuje, že dokument je autentický a nelze jej zpochybnit.
3. Předložení souhlasu při uzavírání smlouvy:
Písemný a úředně ověřený souhlas druhého manžela je třeba předložit při uzavírání kupní smlouvy na nemovitost. Tento dokument je obvykle vyžadován právníkem nebo notářem, který připravuje smlouvu, a také by měl být součástí podkladů pro zápis vlastnického práva do katastru nemovitostí.
Souhlas druhého manžela má zásadní právní význam. Pokud by byl nákup nemovitosti proveden bez tohoto souhlasu, mohl by být později zpochybněn, například v případě rozvodu nebo jiného majetkového sporu. Druhý manžel by mohl argumentovat tím, že nemovitost byla financována z prostředků SJM, a požadovat, aby byla zahrnuta do společného majetku. Taková situace by mohla vést k dlouhým a nákladným právním sporům.
Doporučuje se proto konzultovat plánovaný nákup nemovitosti s právníkem nebo notářem, který zajistí, že všechny právní kroky budou provedeny správně a v souladu s platnou legislativou.
Závěr
Koupě nemovitosti do výlučného vlastnictví jednoho z manželů během trvání manželství je možná, ale vyžaduje pečlivé plánování a dodržení právních formalit. Klíčové je mít jasno v původu financování, případně uzavřít dohodu o zúžení společného jmění manželů. Pokud se rozhodujete pro tento krok, neváhejte vyhledat odbornou pomoc, aby byla vaše investice chráněna a v souladu s právem.
Manželství přináší mnoho výhod, ale také právní závazky, které je třeba respektovat. Správné nastavení majetkových vztahů může předejít budoucím sporům a zajistit klidné a spravedlivé řešení pro obě strany.