Prodávání majetku v osobním vlastnictví – udělejte si obrázek o těch nejdůležitějších pravidlech

Čeká vás nákup nebo prodej nemovitosti a bojíte se právních a úředních formalit?

Je pravda, že pro takto náročnou transakci jsou zákonné požadavky velmi přísné, ale důvod je prostý – je třeba důsledně ochránit jak práva kupujícího, tak i prodávajícího.

Tento text shrnuje nejzákladnější zákonné požadavky, které by měl každý znát.

Před nákupem nemovitosti je nejdůležitější prohlédnout si zápis v katastru nemovitostí. Kupující se tak ujistí, že nemovitost skutečně prodávajícímu patří a že s ní může nakládat dle vlastního uvážení (tedy že ji  může prodat), ale také se dozví, jaké závazky se k nemovitosti vážou.

Málokterý dům, pozemek, byt nebo komerční budova je k dispozici zcela bez závazků. Většinou bývají něčím zatíženy. V tom lepším případě zástavním právem, v horším věcným břemenem a v úplně nejhorším případě exekucí.

Začněme tedy zástavním právem. Nemovitosti jsou jím zatíženy obvykle ve prospěch banky, jež poskytla prostředky prodávajícímu na nákup nemovitosti. Jde o většině z nás důvěrně známé hypotéky. Hypotéka není překážkou pro prodej nemovitosti. Je třeba kontaktovat hypoteční banku prodávajícího a domluvit se na tom, jak má být hypoteční úvěr vyplacen.

Nejčastěji prodávající zašle bance žádost o předčasné splacení úvěru. Banka vydá prohlášení obsahující vyčíslení dlužné částky, specifikace čísla účtu, kam má dlužná částka přijít a písemné vyjádření, že banka jednak souhlasí se splacením výše uvedeného úvěru a že po splacení hypotečního úvěru banka zástavní právo zruší.

To platí pro případy, kdy kupující je ochoten zástavní právo vyplatit okamžitě. Pokud však i on hodlá financovat koupi prostřednictvím hypotéky, banka musí vystavit příslib, že s přeložením hypotečního úvěru na druhou osobu v pořadí souhlasí.

Jak postupujeme v případě zatížení nemovitosti věcným břemenem? S věcným břemenem se to má tak, že jeho typů existují desítky, možná stovky. A neexistuje žádná univerzální rada, protože každé břemeno omezuje vlastníka nemovitosti jinak. Může to být právo na užívání, může to být služebnost inženýrské sítě, právo chůze přes cizí pozemek nebo právo na svod dešťové vody. Každý prodej bytu, domu nebo pozemku podstatně zjednoduší možnost věcné břemeno z nemovitosti sejmout. Pokud to jde, doporučujeme Vám obrátit se na právníky, aby navrhli řešení.

Právníky budete potřebovat i v případě, kdy je na nemovitost uvalena exekuce. Někdy je taková transakce pro kupujícího extrémně výhodná, zvláště je-li situace prodávajícího taková, že je ochoten nemovitost prodat hluboko pod reálnou tržní cenou. Nikdy ale taková transakce není bez rizika. Bez právnické pomoci se neobejdete.

Při koupi nemovitosti uzavírá kupující a prodávající rezervační smlouvu. Jde o pojistku hladkého a férového průběhu transakce. Kupující složí do advokátní nebo notářské úschovy rezervační zálohu. Tato záloha je součástí konečné kupní ceny nemovitosti v případě, že nákup probíhá správně. Pokud nejsou dodrženy podmínky rezervační smlouvy, je částka uložená do této úschovy využita jako smluvní pokuta.

Podpis rezervační smlouvy a vložení peněz do advokátní nebo notářské úschovy je pro prodávajícího závazkem k tomu, aby již nehledal další zájemce o nemovitost. Nyní musí s kupujícím uzavřít kupní smlouvu. Po podepsání kupní smlouvy kupující musí doplatit zbytek prodejní ceny.


Martin Halámek
Zpět do blogu

Další články

Růst cen nemovitostí zpomaluje – drahé nemovitosti začínají stagnovat!

Ceny nemovitostí v prvním čtvrtletí letošního roku 2018 vzrostly meziročně o 7 procent. Ještě v loňském prvním čtvrtletí to přitom bylo 8,4 procenta. Růst cen tak mírně zpomaluje. Vyplynulo to z dat evropského statistického úřadu Eurostat. V 28 zemí je devět zemí, kde rostou ceny rychleji než v České Republice. Důvodů, proč růst cen začal zpomalovat, je podle ekonomů více.  Poptávající […]

9.10.2018 Martin Halámek
Daň z nemovitosti

Prodáváte nemovitost? Už nemusíte platit daň z převodu. Uhradí ji kupující

Belgie, Nizozemsko, Francie, Španělsko, Velká Británie nebo Česká republika. To jsou země, kde daň z nemovitosti při změně jejího majitele nehradí prodávající, ale kupující. V případě posledně jmenované země jde o horkou novinku, pravidla byla změněna v listopadu loňského roku. Od roku 2017 si tak Češi musí zvyknout na „daň z nabytí nemovitosti“. Jinak se […]

3.3.2017 Martin Halámek

Přísnější pravidla na poskytování hypoték.

Pořídit si vlastní bydlení na hypotéku znamená odepsat značnou část rodinných příjmů. V nejžádanějších lokalitách se dostupnost rychle zhoršuje, nejlepší časy jsou dávno pryč. Nejlevnější jsou z krajských měst byty v Ústí nad Labem, nejdražší v Praze Lidé na začátku kariéry nebo ti s nižšími příjmy se mohou setkat s problémy při sjednávání hypotéky. Cestu k vlastnímu bydlení jim […]

24.10.2017 Martin Halámek

Kontakt

Adresa:

Majakovského 508/12,
Karlovy Vary

Telefon:

+420 720 697 763

Email:

reality@martinhalamek.cz
Partner č.1
Partner č.2
Partner č.3