Prodávání majetku v osobním vlastnictví – udělejte si obrázek o těch nejdůležitějších pravidlech

Čeká vás nákup nebo prodej nemovitosti a bojíte se právních a úředních formalit?

Je pravda, že pro takto náročnou transakci jsou zákonné požadavky velmi přísné, ale důvod je prostý – je třeba důsledně ochránit jak práva kupujícího, tak i prodávajícího.

Tento text shrnuje nejzákladnější zákonné požadavky, které by měl každý znát.

Před nákupem nemovitosti je nejdůležitější prohlédnout si zápis v katastru nemovitostí. Kupující se tak ujistí, že nemovitost skutečně prodávajícímu patří a že s ní může nakládat dle vlastního uvážení (tedy že ji  může prodat), ale také se dozví, jaké závazky se k nemovitosti vážou.

Málokterý dům, pozemek, byt nebo komerční budova je k dispozici zcela bez závazků. Většinou bývají něčím zatíženy. V tom lepším případě zástavním právem, v horším věcným břemenem a v úplně nejhorším případě exekucí.

Začněme tedy zástavním právem. Nemovitosti jsou jím zatíženy obvykle ve prospěch banky, jež poskytla prostředky prodávajícímu na nákup nemovitosti. Jde o většině z nás důvěrně známé hypotéky. Hypotéka není překážkou pro prodej nemovitosti. Je třeba kontaktovat hypoteční banku prodávajícího a domluvit se na tom, jak má být hypoteční úvěr vyplacen.

Nejčastěji prodávající zašle bance žádost o předčasné splacení úvěru. Banka vydá prohlášení obsahující vyčíslení dlužné částky, specifikace čísla účtu, kam má dlužná částka přijít a písemné vyjádření, že banka jednak souhlasí se splacením výše uvedeného úvěru a že po splacení hypotečního úvěru banka zástavní právo zruší.

To platí pro případy, kdy kupující je ochoten zástavní právo vyplatit okamžitě. Pokud však i on hodlá financovat koupi prostřednictvím hypotéky, banka musí vystavit příslib, že s přeložením hypotečního úvěru na druhou osobu v pořadí souhlasí.

Jak postupujeme v případě zatížení nemovitosti věcným břemenem? S věcným břemenem se to má tak, že jeho typů existují desítky, možná stovky. A neexistuje žádná univerzální rada, protože každé břemeno omezuje vlastníka nemovitosti jinak. Může to být právo na užívání, může to být služebnost inženýrské sítě, právo chůze přes cizí pozemek nebo právo na svod dešťové vody. Každý prodej bytu, domu nebo pozemku podstatně zjednoduší možnost věcné břemeno z nemovitosti sejmout. Pokud to jde, doporučujeme Vám obrátit se na právníky, aby navrhli řešení.

Právníky budete potřebovat i v případě, kdy je na nemovitost uvalena exekuce. Někdy je taková transakce pro kupujícího extrémně výhodná, zvláště je-li situace prodávajícího taková, že je ochoten nemovitost prodat hluboko pod reálnou tržní cenou. Nikdy ale taková transakce není bez rizika. Bez právnické pomoci se neobejdete.

Při koupi nemovitosti uzavírá kupující a prodávající rezervační smlouvu. Jde o pojistku hladkého a férového průběhu transakce. Kupující složí do advokátní nebo notářské úschovy rezervační zálohu. Tato záloha je součástí konečné kupní ceny nemovitosti v případě, že nákup probíhá správně. Pokud nejsou dodrženy podmínky rezervační smlouvy, je částka uložená do této úschovy využita jako smluvní pokuta.

Podpis rezervační smlouvy a vložení peněz do advokátní nebo notářské úschovy je pro prodávajícího závazkem k tomu, aby již nehledal další zájemce o nemovitost. Nyní musí s kupujícím uzavřít kupní smlouvu. Po podepsání kupní smlouvy kupující musí doplatit zbytek prodejní ceny.


Martin Halámek
Zpět do blogu

Další články

Jak jsem prodal byt v Jáchymově o 140.000 Kč víc, než majitel požadoval.

Prodávat reality je mou každodenní realitou a čas od času se povede prodat kousek, na který ne jenom já rád vzpomínám. To, že si zakládám na spolehlivém marketingovém plánu a perfektní přípravě nemovitosti se opět potvrdilo, když jsem na konci roku 2018 prodal byt v Jáchymově o 140.000 Kč dráž, než vůbec majitel požadoval. V září roku […]

29.1.2019 Martin Halámek
Služby na hlídání katastru nemovitostí – vyplatí se?

Služby na hlídání katastru nemovitostí – vyplatí se?

Ukrást se dá leccos. Rohlík v samoobsluze, peněženka v přeplněné tramvaji, také kolo, pokud jej na ulici řádně nezajistíte řetězem. Ale dá se ukrást nemovitost? Určitě si vzpomenete na uhlobarona Ptáčka z Cimrmanovy hry, který se zajímá o budoucnost svého dolu. Ten říká: „Mladý pane, viděl jste někdy důl? To je díra v zemi, chodby […]

3.5.2017 Martin Halámek

Jak si nenaběhnout při prodeji nemovitostí? Proč si najít schopného makléře

Pokud prodáváte nemovitost poprvé v životě, doporučujeme věnovat zvýšenou pozornost následujícím řádkům. Rád bych Vám přinesl základní informace. Především musíte vědět, že trh s nemovitostmi funguje turbulentně. Co platilo ještě nedávno, dnes už platit nemusí. Pokud se do takto náročného podniku chcete pustit a vycházíte ze zkušeností, o které se s Vámi podělil kolega z […]

20.2.2017 Martin Halámek

Kontakt

Adresa:

Majakovského 508/12,
Karlovy Vary

Telefon:

+420 720 697 763

Email:

reality@martinhalamek.cz
Partner č.1
Partner č.2
Partner č.3